CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

1 - PARTES

1.1) PROMITENTE VENDEDOR:

1.2) PROMITENTE COMPRADOR:


2 - OBJETO

O PROMITENTE VENDEDOR, na qualidade de proprietário e possuidor do imóvel constituído pelo apartamento caracterizado pelo número XXXX (XXXXXXXXXXXXXXXX), do ED. XXXXXXXXXXXXXXXXX, com XXX vaga de garagem, situado à Avenida XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, número XXXX, Biarro XXXXXXXXX, Cidade XXXXXXXXXXXXX-XXX.

2.1) DA ENTREGA

O imóvel objeto do presente contrato esta sendo entregue imediatamente, para o PROMITENTE COMPRADOR pelo PROMITENTE VENDEDOR.

3 - DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O PROMITENTE VENDEDOR vende ao PROMITENTE COMPRADOR o imóvel descrito na cláusula acima pelo preço total de R$ XXX.000,00 (XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX MIL REAIS).

3.1) o preço total descrito acima será pago pelo PROMITENTE COMPRADOR da seguinte forma:

a) Neste ato R$ XX.000,00 (XXXXXXXX MIL REAIS) pagos em moeda corrente, valor este que o PROMITENTE VENDEDOR, dá plena quitação.

b) R$ XX.000,00 (XXXXXXXX MIL REAIS) que serão pago até o dia xxx DE xxxxxx DE xxxxx, no ato da assinatura da escritura definitiva do imóvel objeto do presente contrato.

3.2) Vindo o PROMITENTE COMPRADOR a efetuar o pagamento da parcela prevista no item 3.1, após seu vencimento, incidirá sobre o valor devido, multa de 02% (DOIS POR CENTO), e encargos financeiros de mercado (CDI), a partir daquela data. Entretanto, se o atraso for superior a 30 (TRINTA) dias, poderá o PROMITENTE VENDEDOR optar pela resolução do contrato, na forma prevista na CLÁUSULA QUARTA deste.

3.3) O PROMITENTE VENDEDOR declara, sob as penas da lei, que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de qualquer ônus judiciais e extrajudiciais.

4 - RESOLUÇÃO

4.1) Deixando o PROMITENTE COMPRADOR de pagar no todo ou em parte, as parcelas citadas no item 3.1, no prazo de até 30 (TRINTA) dias do vencimento de cada parcela, o PROMITENTE VENDEDOR poderá, a seu critério, cobrar o saldo devedor em sua totalidade ou dar como resolvido o presente contrato, promovendo a competente ação, se assim desejar; não obstante o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, ficando reconhecido e assegurado ao PROMITENTE VENDEDOR o direito de se reintegrar na posse do imóvel.

5 - OBSERVAÇÕES

5.1) Todos os impostos, taxas, ações e obrigações que venham a incidir sobre o imóvel, objeto deste contrato, até a sua entrega são de inteira e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE VENDEDOR, em especial IPTU, taxa de coleta de lixo, conta de luz, condomínio, taxa extra de condomínio e quaisquer impostos. O PROMITENTE COMPRADOR poderá vir a descontar essas despesas na parcela final, desde que totalmente comprovadas e indene de dúvidas quanto à data de origem.

5.2) Os impostos, taxas, contribuições e encargos incidentes sobre o imóvel após a sua entrega, para o PROMITENTE COMPRADOR, serão de única responsabilidade do mesmo, devendo ter os pagamentos satisfeitos nas datas próprias mesmo que lançados em nome do PROMITENTE VENDEDOR.

6 - O presente contrato é extensivo aos herdeiros e sucessores das partes contratantes, os quais se obrigam ao seu fiel cumprimento, fazendo-se sempre firme e valioso.

7 - IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE

As partes convencionam que, irretratável e irrevogável é a transação, no seu todo e em seu objeto, não sujeita a arrependimento ou resolução unilateral, exceto na hipótese mencionada no item 4.

8 - FORO

As partes elegem o foro da comarca de GUARAPARI-ES para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam as partes o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, ante 02 (duas) testemunhas.



GUARAPARI-ES xx DE xxxxxxx DE 20xx.

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TESTEMUNHAS

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CONDOMÍNIO
Conhecendo as regras do condomínio

Antes de comprar um imóvel em prédio ou conjunto residencial já construído, é muito importante conhecer a convenção do condomínio. Ela deve ser aprovada por no mínimo dois terços das frações ideais (que correspondem à área que cada condômino ocupa) e dita as regras de convivência, explicita as formas de cobrança e determina as normais gerais do condomínio.

Alguns assuntos, no entanto, nem sempre constam da convenção. Decisões extraordinárias e questões especiais devem ser discutidas em assembléia. Ela é soberana para determinar, por exemplo, a aplicação de uma multa sobre o condômino que desrespeitar as regras gerais de convivência.

Veja o que diz o Procon sobre a aplicação de multa aos moradores:

"De acordo com o Novo Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação; alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Vale ressaltar que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

Por isso, antes de comprar um imóvel, peça ao síndico ou a um representante dos moradores uma cópia da convenção do condomínio. Informe-se sobre restrições, limitações, horários e lei do silêncio. Assim, você já chega ao novo imóvel conhecedor de seus direitos e deveres.

COMPRAR NA PLANTA
Compra de imóveis na planta exige cuidados

A compra de um imóvel na planta é sempre bem atraente, por conta das condições de pagamento, possibilidade de aceitar o seu imóvel de menor valor e carro como parte de pagamento e em certos casos modificar o projeto e acabamentos internos a critério do comprador. Para se prevenir de contratempos, é importante estar atento aos aspectos práticos da obra - materiais, metragem e acabamento - e também burocráticos - documentação, contratos e cláusulas.

Analisando a oferta

Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico.

No estande de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida - se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz do sol etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados - elevador, azulejos, pisos e metais.

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.

Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.

Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.

Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais etc.

Investigações importantes

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura.

Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação.

Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao Crea (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta.

O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas - localização, metragem total , área privativa, comum, de garagem e demais condições prometidas pelo vendedor.

Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre Condomínios, Edificações e Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão - habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e sobre as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.

Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.

Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.

Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas.